房产因物理不可分，继承时常引发争夺。依据《民法典》第一千一百二十二条，房屋作为遗产，多名继承人共有之下分割成为难点。对此，北京市中恒信律师事务所马莉律师根据法律条文及裁判规则，梳理了房产继承分割的核心要点，以作参考。
确定继承份额是分割前提
分割之前，必须锁定各继承人的应继份额。《民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同财产在遗产分割时应先析出一半归配偶，剩余部分方为遗产。若被继承人生前留有合法遗嘱，则依第一千一百三十三条尊重遗嘱处分，但同时受第一千一百四十一条约束，须为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要份额。若无遗嘱或遗嘱无效，则按法定继承办理。第一千一百二十七条明确配偶、子女、父母为第一顺序继承人，第一千一百三十条指出同一顺序份额一般均等，但对尽主要扶养义务或与被继承人共同生活的继承人可多分，有扶养能力而不尽义务的应当少分。这些规则将不可实物分割的房屋量化为比例份额，为后续析产奠定基础。
共有不动产的法定分割路径
份额确定后，便需将抽象权利转化为具体利益。《民法典》第一千一百五十六条要求，遗产分割应有利于生产生活，不损害效用；不宜分割的遗产，可采取折价、适当补偿或共有等方法。这一原则直指房产。结合物权编第三百零四条，共有不动产难以实物分割或分割会减损价值的，应当就折价或拍卖、变卖所得价款进行分割。马莉律师指出，实践中法院据此形成三条路径：一是折价补偿，由取得房屋的继承人按其他共有人应继份额支付折价款，需考量支付能力与居住需求；二是变价分割，将房屋拍卖、变卖后分配价款，适于各方均无力单独持有或矛盾尖锐之情形；三是维持按份共有，但因管理使用极易再生纠纷，通常不被优先适用。司法裁判倾向结合市场评估，优先保护实际居住人及老幼权益，以保证分割的实质公平。
马莉律师根据《民法典》第一千一百三十二条倡导的互谅互让原则特别提醒，房产继承分割既考验法律技术，更考验家庭理性。提前通过公证遗嘱、明确产权份额，能有效防患于未然；一旦形成纠纷，当事人应冷静评估房屋价值，优先考虑折价补偿以减少资产折损，并注重留存出资、装修等证据，以支撑多分或少分的主张。理性析产，才能守住权益，留存亲情。
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